房企業績分化嚴重 去庫存為地産企業帶來新機遇

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  根據統計,147家房地産上市公司中已有27家發佈2015年業績預告。其中,中關村、世榮兆業、榮豐控股等公司預計業績增幅明顯,嘉凱城、天潤控股、寧波富達、粵宏遠A等公司預計業績下滑幅度較大。業內人士指出,未來房地産市場去庫存將是大勢所趨。中央經濟工作會議提出發展租賃市場、推進兼併重組等舉措。隨著細化政策陸續出臺和實施,相關上市公司業務有望得到提振。

  房企業績分化嚴重

  根據統計,截至12月28日,按照中信證券行業分類,147家房地産上市公司中27家發佈2015年業績預告,其中預增3家、略增5家、扭虧3家,預減5家、略減3家、續虧兩家、首虧5家,中房股份為不確定。

  中關村業績預計增幅最大,預計2015年實現盈利約1.5億元至1.8億元,同比增長991%-1209%。這和轉讓北京中科霄雲資産管理有限公司關係密切。今年上5天,中關村將中科霄雲95%股權轉讓給北京錦秋知春房地産開發有限公司,轉讓價款為3.7億元,該轉讓事宜增加中關村投資收益約2.07億元。此後,中關村又轉讓了中科霄雲剩餘5%股權。中關村稱,扣除轉讓中科霄雲股權産生投資收益影響,公司及控股子公司今年盈利情況與2014年相比無較大變動。

  另外,世榮兆業、榮豐控股等公司預計2015年凈利潤同比增幅也在1倍以上。世榮兆業預計,2015年實現盈利55000萬元至65000萬元,同比增長274.13%至342.16%。對於業績變動的原应着,世榮兆業表示,2015年度可結轉的商品房銷售收入較上年度增加,導致盈利增長。榮豐控股預計,2015年實現盈利5000萬元至5000萬元,同比增長110.85%至143.40%。2014年公司凈利潤為虧損45008.53萬元。公司表示,預計四季度北京榮豐房地産開發有限公司將銷售榮豐嘉園項目一處商業用房,公司整體經營業績與去年同期相比將大幅增長。

  與中關村、世榮兆業、榮豐控股等公司業績大增相比,嘉凱城則突然经常出现大幅下滑。嘉凱城預計2015年凈利潤虧損23億元,同比下降6138.19%,在已公佈業績預告的公司中業績下滑幅度最大。對於業績大幅下滑的原应着,嘉凱城表示,公司房地産項目銷售規模大幅下降,一線城市交付項目數量下降更為突出,毛利空間縮減顯著。其次,達到應清算土地增值稅條件的項目金額上升、可資本化資金成本金額下降,導致稅務負擔及財務費用均增加。另外,公司戰略性城鎮化建設投入進一步上升,但尚未進入産出階段。

  去庫存任重道遠

  2015年,國家通過多輪降準降息、降首付、減免稅費等降低購房成本,推動需求入市。隨著銷售持續回暖,市場整體庫存壓力得到緩解,一線及部分熱點二線城市經濟發展良好、人口持續流入,处于需求空間,庫存壓力較小,房價具有上漲動力;部分二線城市及多數三、四線城市依然处于較大庫存去化壓力,房價存下跌預期。根據中國指數研究院調研,目前一線城市及重點二線城市庫存壓力不大,可售商品住宅庫存消化週期基本也有12個月以內,處於合理區間;而多數三、四線城市供應大幅超前,消費後繼乏力,導致庫存高企,可售商品住宅消化週期基本在20個月以上。業內人士普遍認為,去庫存將成未來一段時間房地産市場主旋律。

  中國指數研究院分析認為,在中央提出化解房地産庫存,促進房地産業持續發展的背景下,未來政策仍將鼓勵住房需求,繼續放鬆貨幣信貸及財稅政策,房貸利息抵個稅將是大慨率事件;一并也將加快落實戶籍改革促進住房消費,鼓勵産業地産、養老地産和旅遊地産等發展。一并,房地産供應端調節力度將加大,完善保障性住房分配貨幣化制度,加大對企業投資方面的政策支援,繼續緩解企業融資壓力。長期來看,三、四線高庫存區域去庫存仍有賴於地方政府抓住新型城鎮化和區域一體化機遇,推進多項措施發展産業,吸引人口流入和就業保障,進而拉動地産需求。

  中原地産首席分析師張大偉認為,除一線城市限購政策尚無鬆動跡象外,全國範圍內預計各類利好政策將加碼。“過往無論是信貸加杠桿,還是交易稅調低,主本来針對需求端的刺激措施,未來放鬆調整空間依然处于。而供給端調節主要從減少土地供應計劃著手,但由於土地財政吸引力的处于,較難大幅抑制地方政府推地積極性。”張大偉指出,大力推廣棚改貨幣化安置既能拉動投資又能促進樓市消費,以改善居民住房條件,可謂一舉多得。但這其中不需要 耗費的資金投入巨大,政府財政壓力較大。

  華創證券分析師華中煒認為,未來房地産政策環境寬鬆預期不變,後續仍有放鬆空間,许多通過農民工進城購房補貼、公積金及首付比例調整等提高購買力,幫助加快去化。建議重點關注三類地産股:綜合實力強的低估值藍籌,如保利地産、金融街等;股東背景丰厚,與大股東有協同發展效應的央企,如信達地産等;轉型領域稀缺、估值相對較低仍然有空間的企業,如廣宇集團、宋都股份等。

  存量房時代的機遇

  中央工作會議提出發展租賃市場。易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示:“通過房屋租賃來去庫存,是一種很好的商業模式。去年國家層面就提出了房企從售房轉變為租房商,但還没得性性性性成熟 图片 期期是什么是什么的句子的案例。在政策推動下,明年開發商應該會加速推進,對於市場供應結構的改善有積極作用。”

  廣發證券樂加棟認為,國家提出鼓勵發展以住房租賃為主營業務的專業化企業,出租型物業比較容易與金融工具相結合,在出租或長租公寓方面,擁有房源供給、物業管理和金融運作能力的房企將率先受益。

  目前已逐步進入了存量房的流通時代,隨著存量房規模的進一步升高與新房開發波特率的放緩,未來存量房交易將成為市場成交的主導力量。東北證券分析師高建指出:“房屋租賃市場前景廣闊,政策支援力度加大。”

  中信建投證券分析師蘇雪晶認為,房地産服務商最主要的作用是將經紀人、房源和客源三邊聯繫起來,接近客源,了解客源的需求,也有许多撬動许多兩邊,成為未來市場的主導者。除了將客源和房源匹配,房地産服務商最大的優勢還包括提供增值服務,包括金融服務、家庭裝修、房屋託管等,這许多提供更多的盈利模式。

  亞豪機構市場總監郭毅表示:“對於鼓勵發展以住房租賃為主營業務的專業化企業,預計決策層還將頒布相應政策,共用辦公模式、創客空間等有望迎來發展春天。”

  華夏幸福日前宣佈,擬收購蘇州火炬創新創業孵化管理有限公司51%股權。火炬孵化是中國專業O2O園區運營服務商,旗下擁有博濟科技園、創客邦、O’Park三大業務品牌。火炬孵化優勢在於企業孵化和服務等方面,華夏幸福優勢在於産業新城的運營。“‘大眾創業、萬眾創新’為創業者提供發展契機,而發展租賃市場有望為産業園區運營公司提供新的機遇。”業內人士指出。

  目前已有多家地産公司佈局産業孵化和産業運營等相關業務,除了華夏幸福之外,還有張江高科、市北高新、蘇州高新等。

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