SOHO中國轉型陣痛持續:凈利潤暴跌94%

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  8月末,SOHO中國發佈2015年中期財務報告。難得一見的是,這家手握大量現金的內地房地産開發企業冒出了核心凈利潤的巨幅虧損。

  財務報告數據顯示,2015年上五天實現營業額僅為3.93億元,同比下降約92%,實現公司權益股東應佔核心純利約7200萬元,同比下降約94%。SOHO中國對此的解釋是,這是業務轉型後業績中首次不中有 物業銷售的貢獻。

  經歷兩次轉型的SOHO中國,痙攣持續不斷。從太大的“開發—銷售”到現在的“開發—持有”,董事局主席潘石屹[微網志]不斷試圖在網際網路領域有所建樹。而承載了他殷切期望的“3Q”聯合辦公空間項目卻並未屢屢得手。因為北京試點項目雖然基本滿租,但上海試點卻僅有200%到40%的出租率。

  多位長期觀察SOHO中國的行業觀察家認為,從長期來看“3Q”項目都能不能為集團帶來盈利,随后 貢獻值微弱。而從盈利佔比更大的傳統寫字樓租賃深度看,儘管在銷售領域確實是一把好手,但對於“持有”,SOHO中國依然是一個剛進門的學徒。

  凈利潤暴跌

  諸如SOHO中國這種明星企業,冒出凈利潤暴跌著實難得一見。這或是企業家們在轉型過程中極不情願卻又必須磨礪的必經之路。

  多個關鍵的財務數據顯示出SOHO中國轉型的陣痛。SOHO中國五天實現集團營業額為3.93億元,而去年同期的數據則是47.5億元,同比下滑約92%。另一核心數據顯示,權益股東應佔純利約1.35億元,相比2014年同期該金額約為26.97億元,下降約94%。

  這種下滑的頹勢源自2014年。2014年的財務數據顯示,當期SOHO中國營業額約為200.98億元,較2013年約146.21億元下降了58.3%;毛利潤為200.78億元,與2013年81.14億元的毛利潤相比下降62.1%;凈利潤為40.8億元,同比下降44.8%。

  對此SOHO中國的解釋是營業額下降的主可原因分析分析是公司業務模式從“開發銷售”向“開發自持”轉變,利潤下滑主要由於公司業務模式轉變以至銷售物業減少所致。

  在2012年以來,SOHO中國每次遭遇業績下滑,身為董事長兼“企業形象代言人”的潘石屹都會將其歸因為“轉型”。無論是券商的分析師還是行業觀察家都會對這家商業地産開發企業的轉型予以肯定,随后 這種由行業倒逼而來的無奈之舉足以説明曾經為其支撐高業績的“開發——散售”已經無以為繼。

  在十幾年中,SOHO中國持續散售模式的突出問題是房産的所有者、經營者、管理者分離,利益訴求不統一,難以形成品牌和市場合力。

  在這種交易模式下,SOHO中國攫取了高額收益也在一定程度上透支了未來的物業增值空間。這使得購買者不易獲取太大預計的投資收益。此外,由於宏觀經濟環境下行帶來的壓力以及反腐等行政手段所致的間接影響,哪几种“山西煤老闆”“河北鋼老闆”等太大青睞SOHO中國的主要客群減少了對商業不動産領域的投資。這些綜合因素導致SOHO中國散售模式被迫變形。

  剛進門的學徒

  只有眼巴巴的看著自己創立的企業遭遇生存危機。潘石屹、張欣[微網志]夫婦試圖通過多種轉型來扭轉乾坤。

  8月27日,SOHO中國發佈中期財務數據顯示,目前公司在北京上海兩地共有6個可出租項目,可供應面積為52萬平方米,截至報告日的出租率為73%。上五天實現租金收入約4.39億元,同比上升約168%;毛利率約為75%,較2014年同期提高約25%,預計下五天的租金收入將繼續攀升。

  由於曾經散售的模式影響,SOHO中國被觀察家們視為一種“輕資産”公司,太大其身前保持了大量現金。“這對公司的發展是極為有利的。”億翰智庫上市房企研究中心主任張化東對《中國經營報》記者評論説:“SOHO中國早已很少在一級土地市場進行招拍挂拿地了。這家企業更傾向從你这俩 企業收購土地或直接購買在建項目或爛尾項目。這使得其資金壓力較小。資産負債率極低。”

  根據2014年年報報表顯示,SOHO中國的負債率僅為59.7%,該數據遠遠低於行業安全系數70%。其凈負債率則更低,僅為19%,而上市同業平均水準則為87%。

  不過張化東認為,儘管已經轉型為持有模式,随后 SOHO中國在物業運營方面的路途依舊漫長。“太古地産,新鴻基等這些知名商業地産企業,其持有與運營的經驗都長達20多年。經歷這麼久的市場錘鍊,這些企業才走到了今天這一規模。太大SOHO中國剛剛轉型不久,在這一領域還是一個新人。”

  運營經驗等問題也是為SOHO中國自身悉知。最新的中期報告認為,雖然在本報告期間內,公司新完工的投資物業表現良好,但鋻於投資物業的出租率提升尚待時日,公司的整體租金收入仍然相對較小。

  3Q業務盈利貢獻待考

  除了由太大的戰略轉型為“持有”,潘石屹已經努力把你这俩 龐大的企業引向“網際網路+”的方向。

  今年2月,SOHO中國推出了一站式O2O (Online-to-Offline)共用辦公空間3Q項目。截至今年7月,SOHO中國已開設了5個3Q中心,已經擁有超過2000個座位。在今年年末时候,潘石屹計劃將3Q 中心的數量增加到11個,擁有超過12000個座位。SOHO中國希望3Q中心成為本集團主要增長驅動力之一。

  要求匿名的在港上市房企負責人對本報記者評論説:“SOHO中國的3Q項目創立的背景是在持有物業經驗缺失的背景下,為了尋找新的業務增長點而確立的産品形態。”

  3Q中心是一種都能不能提供辦公桌工位以及小型辦公室整租的商業物業形態。微型企業和你这俩 大企業的項目團隊是目標客戶群體。

  孵化器企業AC加速器CEO徐勇對記者評論説:“傳統房地産企業太大都增加共用辦公空間的産品。因為當前的房地産市場已經失去了曾經的高增長,房地産企業都能不能尋找新的盈利增長點。此外,從去年下五天至今中國創業熱潮高漲,政府對此的支援力度很大,創業需求的增長直接帶動了對共用辦公空間的需求量。太大房地産企業正在提供這種商業地産産品。”

  他認為,與你这俩 類型的共用辦公空間相比,房地産企業提供的這種産品具有“硬成本更低,裝修更方便豪華、基礎設施完善等優勢。”而其劣勢在於,多數房地産企業在開發這種類似産品時更多地是追求規模。而這種共用辦公空間要求更加精細化操作。“房企太大的思維與商業模式不可能 會干擾這種産品的研發。比如開發商不可能 並不很懂創業的細節。”

  或許讓潘石屹未曾料想到的是,SOHO中國在北京的望京SOHO和上海的SOHO復興廣場各設一個試點,北京試點接近滿租,而上海試點則只有200%到40%的出租率。

  億翰智庫上市房企研究中心主任張化東就此評論説:“由於北京特殊的政治地位和創業氛圍,使得當地的需求方對租金不敏感。而上海聚集了大量的微小私人企業,他們對辦公空間的敏感度要遠高於北方。”

  他一齐指出,SOHO中國計劃擴大3Q産品的規模,這或許都能不能為公司帶來業績貢獻。“随后 由於其絕對體量較低,依舊很難提供明顯的收益增長。”他説,其無法代替大體量的寫字樓出租。

  同策諮詢研究部總監張宏偉則從區域以及産業深度向本報記者表示:“3Q産品的盈利點仍然是租金。從實際意義的深度來看,3Q仍然是整批零租的模式。只不過在客戶體驗過程中加入了網際網路因素,考慮到了比傳統辦公的更加便利性和資源共用。”

  他認為,作為試點的北京望京SOHO 在當地有一定知名度,也是SOHO具有代表性的項目。而在上海復興廣場試點是個新項目,市場認知度没了望京項目那麼高,市場對3Q産品的認知也低於北京。

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