中國需要強制房屋保險 國外無保險房屋不許交易

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  家財險在中國时不时沒有推廣開,居民不願花錢、風險意識不強是一方面,更重要的是因为也是保險産品不够越来越多

  在目前連購買人身保險的意識都相對淡薄的中國,談房屋保險似乎時機未到。

  不過,天津港(60 0717,諮詢)“8·12”特別重大火災爆炸事故發生後,被損毀的住宅樓、滿地狼藉的房屋圖片,以及“房子沒了,房貸還在”的現實,已經讓“與房子有關的保險”引發公眾關注。

  在此完后 ,60 8年汶川大地震、60 9年上海閔行區蓮花河畔景苑小區的“樓倒倒”、2010年“11·15上海靜安區高層住宅大火”等事件發生後,類似話題也曾被熱議。

  然而《瞭望東方週刊》在採訪中發現,時至今日,房屋保險不僅對普通居民仍是陌生概念,許多房地産業內人士也知之甚少。

  在美國、日本、歐洲,住房保險是居民購買的最普遍險種之一。但在中國,“給房子買保險”還是個须要教育和引導的新觀念。

  房屋保險有那先

  房屋保險在中國老出的歷史並不短。上世紀60 年代恢復停辦了20年的保險業務之後,作為財産保險重要組成每段的家庭財産險(簡稱家財險)曾有過一段“黃金期”。

  “那時的住房主假如有一天福利分配的公房,單位作為房屋維護、維修主體,大多后会轉嫁潛在風險、購買保險的需求和積極性。”中央財經大學保險學院院長郝滿蘇向《瞭望東方週刊》介紹,“後來住房市場化,房屋歸個人所有,家財險購買力就下降了。”

  1998年房改推出住房按揭貸款政策之後,為除理貸款人因意外事故導致喪失還貸能力,有时候作為抵押品的房屋因其他特定自然災害發生損毀,銀行在放貸時要求貸款人購買“個人抵押商品住房保險”,簡稱“房貸險”。這樣,當老出上述兩種情况時,由保險公司負責相應的損失賠償或償還剩餘銀行貸款。

  然而,因為投保花錢的是貸款購房人,第一受益人卻是銀行,在實際操作中,銀行、地産商與保險公司對貸款人做“捆綁銷售”——沒有投保、有时候沒有向指定保險公司投保房貸險,則銀行不批貸款,這種做法引發了公眾的抵觸情緒。

  後經媒體曝光,工商銀行(60 1398,諮詢)、交通銀行(60 1328,諮詢)等在60 6年初率先退还強制房貸險。其他銀行也陸續將強制購買房貸險變為自願購買。而全都人為了省幾千元錢,放棄購買房貸險,即便買了保險,也會在提前還清房貸後將房貸險退保。

  60 6年後房貸險購買量一路下滑,“如今基本被家財險替代或覆蓋。”中國平安(60 1318,諮詢)財産保險股份有限公司(以下簡稱平安財險)銷售員曾強(化名)告訴本刊記者。

  除了居民作為投保人的房貸險、家財險,還有供房地産開發商、建設單位購買的住宅品質保險。

  住建部住宅産業化促進中心從60 1年開始進行住宅品質保險的研究,探討怎么里能依託住宅性能認定制度,借鑒住宅品質保險這一國際通行慣例,化解由於住宅品質問題帶給政府、企業和消費者的種種風險。

  60 2年9月,住宅産業化促進中心通過了“A級住宅品質保證保險專家論證”,同年10月與中國人民保險公司制定了全國首份保險條款並簽訂合作协议协议 協議,隨後開展了A級住宅項目品質保險試點工作。

  為什麼推廣難

  房貸險的好處完后 應該被廣泛宣傳,但多年來除了“霸王條款”的惡名,其不合理的條款設置也成為障礙。

  这一,除了投保人是購房人而受益人是銀行之外,房貸險保費的計算包含了房屋險和還貸保證保險兩每段,但實際上房屋老出風險的幾率很小,對絕大每段借款人來説,僅须要還貸保證保險即可。

  “而家財險這麼多年來时不时沒有推廣開,居民不願花錢、風險意識不強是一方面,更重要的是因为也是我們的産品不够越来越多。”郝滿蘇説。

  首先是賠償範圍過於局限。保險條款僅承保由於火災、颱風、暴雨、泥石流等是因为造成的房屋損失,一般不包括地震。而房屋則限于鋼筋混凝土或磚混結構住宅主體,以及交付使用時已处于的室內附屬設備。室內財産不包括金銀、首飾、珠寶、有價證券以及其他無法鑒定價值的財産。

  “相比之下,保險公司的免賠償條款則要長得多,對被保險人和投保人须要承擔的義務的規定也要詳細得多。比如及時告知、採取法律法律办法減損、保護現場、書面説明事故發生的是因为、經過和損失情况,等等。”北京中唐律師事務所律師徐斌對《瞭望東方週刊》介紹。

  如要申請索賠,被保險人要提供的資料還包括財産損失、費用清單;損失財産的價值證明資料(比如發票、購買憑證等)、处于證明資料,等等。

  保單條款的單一、無效和各種索賠、舉證等的麻煩,讓家庭財産險成為雞肋。

  “北京海澱區的房子要和沿海地區、西南山區的房子一樣保颱風、泥石流的意外險,這樣的保單怎麼有时候有吸引力?”郝滿蘇説。

  其他保險公司近幾年陸續推出可自由搭配的家庭財産綜合險。除了房屋、裝修及室內財産3項主險之外,還針對盜搶、水暖管爆裂、因電壓異常引起的家用電器損毀、家養寵物造成第三者人身傷害或財産損失等內容承保。

  這類保險的作用顯然更大。“在東北地區,每年冬天光接到水管爆裂的客戶報案后会全都。”曾強介紹説。

  但本刊記者在向不同保險公司諮詢的過程中也發現,同類組合的家庭財産保險價格差別巨大。以一套市值60 萬元、裝修10萬元、室內財産10萬元的房屋為例,要保220萬元的家財險,平安財險的保費報價為176元/年,有时候再選擇保額分別為5萬元的水暖管爆裂損失險、居家責任險、家養寵物責任險等附加險,總計保費為294元/年。

  中國人保財險公司的銷售人員向《瞭望東方週刊》介紹,三大主險的保費按保額220萬元的2‰計算,须要460 元/年。

  在郝滿蘇看來,與基本民生利益相關的保險應該設置統一指導價,但目前各保險公司報價混亂也讓消費者迷惑。而買的人越少,保險公司越不掙錢,也越不重視産品研發或創新,消費者對“一張保單全國通用”則更不買賬,陷入惡性迴圈。

  此外,上海金融與法律研究院執行院長傅蔚岡告訴《瞭望東方週刊》,令他擔憂的是,“政府出面解決或表示承擔事後房屋賠償、回購責任的做法,會進一步減弱居民購買房屋保險的意識和積極性。因為大伙看一遍的是,出了事反正有政府管,根本不须要買保險。”

  國外怎麼給房屋保險

  “在其他發達國家,購買住房保險作為制度安排,是居民的一項剛性需求。”郝滿蘇介紹説,“無論是出售還是出租,沒有保險的房屋是不準許交易的。”

  據了解,美國與房屋有關的保險一般分為業主産權險、房屋保險、地震保險三大類。其中最常見的房屋保險,與中國的家庭財産險这一,但保障範圍不同,索賠程式也簡單得多。

  美國的房産房屋保險通常包括房屋这一个附屬設施,含收藏、文件等在內的私人財物,以及房屋修復期間的生活開支。除此之外,還有對投保每个人其客人在室內外發生意外時的賠償等。屋主在房屋損失發生後的60 天內要向保險公司申報,並填寫、提交“損失證明”;保險公司向投保人發出估價通知,屋主在20天內估價;雙方對估價意見達成一致後,保險公司理賠。

  這期間,投保人對保險公司理賠有異議,可提出法律訴訟。

  德國的房屋保險負責理賠的範圍也相當廣泛,包括火災、水災、颶風、地震、閃電、冰雹等常見的自然災害。而處理受災房屋過程中産生的相關費用也在保賠範圍內。比如現場清理費、損失評估費、拆除費用、現場保護費、減損法律法律办法費用等,以及在修建新房期間房主的酒店住宿費用甚至房租損失等,都由保險公司負責賠付。

  “讓倒掉的房子重新建起來”、“讓房主受災不受損”是德國房地産保險制度的基本作用和原則。全都,德國房屋保險雖有时候会除外責任,如由投保人嚴重失職造成的損失等,保險公司可拒絕賠償,但因為常引起爭議,60 8年生效的德國新保險合同法,作了對消費者更為有利的修改。保險公司不到根據投保人失職的嚴重程度,以及對損失的影響程度減少賠償,但不到完全拒賠。

  “在全都發達國家,儘管房屋保險並非強制險,但大每段的房主都會自願購買。保費並不貴。比如在美國加州,幾百萬美元的房屋一年保費也就幾十美元。”對外經貿大學保險學院教授王國軍向《瞭望東方週刊》介紹。

  以最早開展強制性建築工程品質保險的法國為例,160 4年頒布的《拿破侖法典》中就規定,建築師和設計師必須在建築完工10年內負有對房屋結構不够作修正的嚴格責任。後來經過不斷修訂,開發商、分包商、部件生産商后会對房屋品質問題負連帶責任。

  誰來完善中國的房屋保險

  “作為每年新建房屋佔世界總量一半的建築大國,中國建築(60 1668,諮詢)領域处于的‘虛假招標、轉包挂靠、違法分包’等弊端,都將在未來造成房屋品質隱患,由此引發各種財産損失、賠償糾紛。”徐斌預言。

  而在中國房地産研究會副會長胡志剛看來,“保證房屋品質關鍵在於建立具有法律效力的建築工程責任制度,在这一制度基礎上,以完善的住宅品質保險作加持。”他告訴本刊記者。

  按照規定,這類保險的投保房屋首很难獲得住建部相關住宅性能的權威認定,全都建築品質從源頭作了把關。其次,對購房人來説,當房屋過了維修期,即便當初的開發企業已不处于,房屋出了品質問題,仍都里能 找保險公司索賠。而保險公司為了降低理賠風險,必然提前介入工程的勘察、設計和施工,增加一層監督與防範。

  中國從60 1年起推行住宅品質保險,在北京、上海、青島、大連等城市啟動試點。但據了解,這項工作未能持續順利開展。

  對於目前再次引起廣泛關注的家庭財産險,王國軍認為還须要保險公司“拓荒”。

  “各大保險公司后会車險的紅海中掙扎,應該趁機好好做家財險的開發和推廣。有时候能做出特色,未來會有很大的發展空間。”他説。

  而在郝滿蘇看來,設置科學嚴謹的房屋保險,對房地産市場后会積極意義。

  “比如測算一個小區周边的加油站每天儲存的汽油是几只噸,有时候老出火災爆炸對周邊建築物會産生多大程度的影響。這種測算結果出來之後,同一個小區距離加油站60 0米和60 0米的房子,價錢有时候有差異,而保費也要有所區分。”郝滿蘇舉例説。

  實際上,類似的風險評估並不難。“隨便去採訪一個按揭貸款的老百姓(60 3883,諮詢),他都能説出有时候影響当时人還貸的風險因素,而保險公司卻不去做這種‘適銷對路’的産品。”

  他還認為,房屋保險的推廣和普及须要各方推動。他的建議是,首先從房屋交易環節,政府應該規定必須含保險。

  而徐斌則認為,當二手房交易佔比達到發達國家的水準時,房屋保險自然會被廣泛接受。“現在政府和企業要做的是強化这一趨勢。”

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